部分银行暂停二手房贷款业务 透漏出市场下一步什么信号?

包括国有大行在内的多家银行，再次上调房贷利率。

6月28日起，平安银行广州分行上调房贷利率，调整后，该行首套房贷利率上调15个BP至5.45%，二套房贷利率上调12个BP至5.55%。不仅是平安银行广州分行在进行房贷利率的上调，近期工行、建行、交行和邮储行等国有大行相继再次上调房贷利率。除国有大行外，不少股份制银行也纷纷上调了房贷利率。此外，目前各银行房贷额度依然紧张，对于首付款也有硬性要求。

热点二线城市中，重庆、杭州、武汉、南京、郑州、合肥等地的银行房贷业务出现了收紧迹象，部分银行暂停了二手房贷款业务，更甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

房贷收紧、利率上调背后是什么原因?又透漏出市场下一步什么信号?

信贷管控全面趋紧

贝壳研究院日前发布的报告显示，月份其监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个基点和4个基点。在72个重点城市中，月份有四成城市房贷利率出现上浮。另外从放款周期来看，72城房贷平均放款周期为50天，较上月再延长2天。

上半年，“房住不炒”长效机制下，调控收紧仍是主旋律。

2020年12月26日，央行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款集中度和个人住房贷款集中度提出监管要求。监管规定，大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%;中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%、个人住房贷款占比上限为20%;城市、商业银行等小型银行的贷款上限分别为22.5%、17.5%。

2021年上半年，各地政府落实城市主体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级调控，主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。上海更是上半年房地产调控的风向标，上半年连番7次加码调控。

为了防止楼市过热，从中央到地方今年调控政策频出。2月，深圳出台二手房指导价制度。3-4月，为了抑制违规资金流入房地产，各地银行业监管机构对新房、二手房房贷进行合规检查，并要求银行追回流入楼市的消费贷、经营贷资金。4月之后，多城房贷利率上涨。房贷利率上调从广州开始，逐渐扩散到重庆、成都、杭州、苏州、宁波等，至今全国已有至少60个城市上调了房贷利率，有的城市已经是“4连涨”、“5连涨”。6月2日，广州发文严禁小贷公司开展“赎楼、过桥”业务。

中国银保监会主席郭树清在6月10日出席了第十三届陆家嘴论坛并发表演讲，其明确谈到：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

收紧原因?

上述城市房贷收紧的背后原因，是房贷需求量过大。由于新房大部分关联开发贷款，所以后续市场对二手房贷款影响最大，特别是南方城市，二手房贷款放款难很可能成为常态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷额度紧张的情况其实在今年上半年确实是存在的，而停贷业务和贷款的额度等有关系。各地在落实房地产贷款集中度管理制度的同时，自然需要严管贷款。而贷款方面，一般是先停二手房贷款，然后再严管一手房。通过此类管控，能够在很大程度上促进贷款业务的规范，进一步打击了部分炒房行为。

其次，二手房贷款方面出现了包括过桥贷等业务在内的乱象，相关部门对此也进行了监管。信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场。截至6月，北京、上海和厦门自查发现违规流入房地产金额超25亿元。而重庆、内蒙、广州、深圳等多地监管部门，就“过桥贷”、“赎楼贷”等业务约谈相关部门，监管对象扩展到非银行类金融机构。

眼下已经来到年中，而银行业半年报需披露贷款投向，即将面临房地产贷款集中度要求下达之后的第一次“大考”。这或许也是6月各地银行房贷额度紧缩的另一个原因。

下半年会持续?

有专家认为，下半年的住房贷款额度仍会继续紧张，住房信贷会进一步收紧，直到房地产价格走向开始趋于平衡或下行。现阶段周期上行的大背景下，政策对房地产降温的总体做法不会改变，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构。

目前部分热点城市贷款确实有压力，体现在两点：首先，以消化存量为主，即主要是过去滞留的未批贷款需要加快发放，这也使得新增的贷款业务相对放缓;其次，落实差别化调控，从实际过程看，新房管控少，而二手房管控多。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林分析表示，政策面在房贷额度上进行了收紧，比如要求银行根据信贷结构，调低房地产贷款和按揭的比重。这就使得房地产信贷额度趋紧，同时，各地根据自身的实际情况，对房地产信贷进行了进一步限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，停贷或者贷款周期明显拉长，对于房东和购房者实际上造成了一定影响，中介的合同管理也面临压力。对于购房者，要合理安排预算和购房计划。

整体而言，从上半年中央多次提及“房住不炒”的表态来看，房地产行业的生存环境仍然严峻。房地产行业的金融监管仍在持续强化，地方政府调控动作频频，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加。考虑到下半年整个房地产市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。