万达商管IPO:看似轻舟已过万重山,实则负重前行?

来源:港股研究社 发布:2023-07-27 18:31:05

近日,继万达商管债券发行计划被终止、证监会质疑万达商场销售数据真实性、珠海万达商管的股权被法院冻结后又解冻,万达商管又遇“水逆”——惠誉发布报告下调万达商管的评级,并认为珠海万达商管可能无法在2023年底前完成上市。

纷至沓来的负面消息,给珠海万达商管第四次冲击港股IPO笼罩上了越来越多的阴云。


(资料图片仅供参考)

而在万达集团债务压顶、近400亿元对赌大限即将到来之际,此次珠海万达商管冲击港股,也被认为是万达的背水一战,为此,万达开启了新一轮的“卖卖卖”。那么,在这种情况下,承载着万达未来的轻资产模式,还能一片光明吗?

万达集团“现金奶牛”,迎来对赌“大限”

珠海万达商管是万达商业地产板块层层剥离后的产物。

万达商业地产板块曾经囊括了包括商业地产开发、住宅地产开发以及商业物业管理诸多业务。值得一提的是,万达的房地产销售收入巅峰时曾达到1600亿元,而后随着“房住不炒”被正式提出,房地产行业的发展从狂飙突进逐渐回归理性。

在此趋势下,2019年万达商业更名为大连万达商管,并从此时开始,业务重心转向商管。对此,王健林更是明确定调,地产集团“不追求销售额,为商管而存在,每年消化万达广场住宅配套,保持几百亿销售额”。这一选择也契合了行业发展态势。

彼时,中国商业广场正处于高速扩张周期的下半场,数据显示,2016年到2021年,中国存量商业广场增速尽管呈下行态势,但仍然保持着年均15%左右的增速,商业广场总量由2862家增长至5936家。对于商管巨头万达而言,商管业务无疑有较大的发展空间。

但此后,随着一二线城市地价高涨、核心区域“地王”频现,万达此前自建商业广场的重资产商管模式,因需要投入大量资金而难以为继。于是,2021年大连万达商管再次进行业务剥离,新设子公司珠海万达商管进行商业物业管理业务的轻资产运营,并加强在三四线城市的业务布局。

事实上,相对于万科、碧桂园、华润等以住宅开发为主的地产公司,万达在商业广场运营管理方面,有着深厚的经验积累。而且行业发展重心转移,给其在三四线城市的拓展也提供了难得的契机。新世纪以来,在中国购物中心的建设狂潮中,明显存在地域分层,前十年新建购物中心中有60%都集中在四个一线城市,此后开始逐渐延伸至二线城市,而近年来,随着一二线城市购物中心空置率不断走高,行业扩张也开始了下沉节奏。

凭借在低线城市的品牌力不断提升,以及轻资产模式本身具有的低资本投入、可快速复制的优势,珠海万达商管经历了一波扩张。招股书显示,截至2022年底,珠海万达商管共管理472个商业广场,其中288个来自母公司,184个由独立第三方所有,第三方占比已经接近40%。相比之下,近年来同样开始发力轻资产模式的地产公司则进展稍缓,如华润置业旗下的华润万象生活,截至2022年营业收入仅为42亿元,且在管项目仍然主要来自于母公司,占比达到86%。

与此同时,珠海万达商管的经营业绩也相当亮眼。根据招股书,珠海万达商管2022年实现营收271亿元,净利润则达到75亿元,且净资产收益率相当高,其以相当于母公司4%的净资产,贡献了母公司大连万达商管72%的利润总额。强劲的盈利能力,也让珠海万达商管成为万达的“现金奶牛”,2019年至2022年上半年累计现金分红132.73亿元,其中绝大部分流至持股近80%的万达商管。

如果单独来看,经过层层剥离后,轻装上阵的珠海万达商管似乎已经“轻舟过万重山”。然而,放大到整个万达体系来看,事情可能没有那么轻松。可以说,珠海万达商管的轻资产运营,仍是在负重前行。

2021年珠海万达商管成立时,引入了一批重量级投资方高达380亿元的融资,作为对赌,珠海万达商管需要在2023年底之前上市,如果不能如期上市,那么不仅要以现金偿还380亿元的全部投资款,还需额外支付8%的利息。

现在,在多次递表港交所失效后,对赌大限将至。同时,由于多重因素影响,万达电影等其他板块持续低迷,且融资受限,万达集团的债务问题已经愈发凸显。

4月28日,大连万达商管于上交所披露了2022年公司债券报告,截止2022年12月31日,公司短期借款余额50.46亿元,同比增长948.74%;一年内到期的非流动负债为687.68亿元,同比增长304.12%。而6月份,万达商管发行额度60亿元的债券被迫终止发行,融资渠道明显收紧,又与珠海万达商管迟迟不能上市相关。

可见,对于万达而言,此次珠海万达商管冲刺IPO很大程度上是盘活全局的重要一搏。但即便抛开资金端等方面的压力,回到轻资产运营模式本身,珠海万达商管也面临不小挑战。

上市面临种种掣肘,未来持续增长存挑战

相比重资产模式,轻资产模式主要有两大优点。其一,不必再关注拿地、建设等环节,而是专注于商场运营,专业分工更明确之后,更能发挥特长,从而提高经营绩效;其二,传统重资产模式本身沉淀大量资金,其扩张速度必然受资金规模约束,而轻资产模式则只输出品牌和管理,大大降低了资金需求,因而可以实现快速扩张,而且一旦运营模式成型,便可快速复制,规模效应更加突出。

正如前文所述,珠海万达商管能够大幅扩张,很大程度源于轻资产模式本身。但经历了一波快速扩张之后,珠海万达商管后续的持续增长也面临不确定性。

近年来,在降杠杆、降负债的政策基调下,重视轻资产模式的房企不在少数,如碧桂园、龙湖、万科印力、华润置地、大悦城控股、宝龙地产等,都纷纷提速轻资产项目的布局。比如,新城控股2023年将有31座吾悦广场开业,且下沉城市占主导。

与此同时,国内商业广场供应过剩态势也逐渐明显,数据显示,2017年至2022年,中国出租率低于70%的商业广场数量由7800家增加至10948家,估计到2027年将达到13182家。在供应整体过剩叠加众多龙头房企涌入的局面下,商管赛道的市场竞争或将更加激烈。

在这种竞争格局下,万达商管虽然在2023年拟开业量达51个,并重点分布在三、四、五线城市,但随着一众各具特色的新兴商业体兴起,其获取的增量可能会更加有限。

而且,在债务压顶的困顿局面下,市场上频频传出万达出售项目的消息,继2017年打包出售13个文旅项目、77家酒店的“世纪大甩卖”之后,万达今年开始似乎又要上演“卖卖卖”,相关动作包括把武汉汉街万达广场卖给SKP集团、将合伙企业逾8成股权转让给中国华融、减持万达电影股份3718.77万股及套现4.47亿元等。此外,市场上更是有传言,万达要卖掉江浙沪地区20多家购物广场。

马不停蹄地变卖资产,也引得外界猜测,万达所谓“轻资产”实际上是“清资产”,并有业内人士认为,现在万达的清资产可能会影响到珠海万达商管的基本盘。

不过,据万达集团透露,涉股权转让项目的后续运营权仍由万达商管保留,不受股权变动影响,且出售的项目多是重资产项目,并不在珠海万达商管旗下。由此看来,或许也不必过于忧虑。

另外,从中长期来看,未来一段时间,行业仍然有深挖经营潜力的空间。主要在于,在构建新发展格局中,随着消费对经济发展的基础性作用不断增强,购物中心作为规模大、可以满足多种需求的实体消费平台,仍有非常大的发展价值。

而就管理规模而言,珠海万达商管已经是全球最大的商业广场运营公司,在管商场建筑面积达到6560万平方米,超过国内第二到第十名的综合。再从出租率这一衡量商管企业运营能力的重要指标来看,珠海万达商管的领先地位也十分巩固。招股书显示,截至2022年,珠海万达商管的平均出租率(不包括停车位)达到98.6%;同期,新城为95.13%,龙湖为93.9%,印力为93.2%。

基于此,万达商管若持续加强精细化运营,为其轻资产模式运营建立更好的生态系统,最大程度上满足当前的存量需求,比如其最近推出“万达智慧商业平台”,联合合作方为商户在选址、租铺、开店和经营四大场景提供一体化增值服务,或许有利于突破重重掣肘,促进轻资产模式的势能得到更大程度迸发,进而展现出更大投资价值,走好这条较为坎坷的上市之路。

作者:坚白

来源:港股研究社

原文标题:万达商管IPO:看似轻舟已过万重山,实则负重前行?

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